Obavy z propadu realitního trhu nemám, říká odborník
Investice do realitních fondů jsou stále častějším doplňkem investorských portfolií. Zda se vyplatí a jaká jsou jejich rizika, vysvětluje v rozhovoru Tomáš Trčka, zakladatel a správce realitního fondu Trigea.
Proč by se podle vás lidé měli zajímat o možnost investovat do realitních podílových fondů?
Klasickým lákadlem je především povaha aktiv. Lidé dnes chtějí investici, na kterou si mohou sáhnout. Navíc jsou nemovitosti skvělým diverzifikačním nástrojem a jako jeden z mála nástrojů umí využít inflaci ve svůj prospěch.
Jak obecně hodnotíte ochotu Čechů investovat do realitních fondů například ve srovnání s klasickými podílovými fondy?
Já vidím obrovský zlom někde kolem roku 2015, kdy realitní fondy zaznamenaly konečně významné přírůstky. Dnes patří k jedněm z nejpopulárnějších investičních nástrojů, a dokonce vůbec největší tuzemský fond je nemovitostní fond.
Realitní fondy mají silnou pozici například Německu. Proč si myslíte, že u nás si cestu k investorům nacházejí až v posledních letech?
V Německu existuje velice dlouhá tradice nemovitostních fondů. Koneckonců i právní úprava, která umožnila vznik tuzemských fondů v roce 2006, vychází z německého modelu. Situace u nás se za posledních pár let také změnila. Dnes jsou přílivy do nemovitostních fondů dramaticky vyšší než před několika lety.
Podle jakých kritérií vybíráte komerční nemovitosti ke koupi?
Kritérií je mnoho. Za nejdůležitější považujeme lokalitu a nájemní mix. Pečlivě prověřujeme udržitelnost výše nájemného a kvalitu nájemních smluv. Velmi důležitá je pro nás také finanční struktura transakce se zapojením externího financování. V tomto bodě jsme opravdu důslední.
Uvažuje i o investicích do rezidenčních nemovitostí?
Momentálně o nich neuvažujeme. A to ze dvou důvodů. Zaprvé u nás není dostatek velkých rezidenčních projektů se zaměřením na nájemní bydlení a zadruhé jsou u nás výnosy komerčních nemovitostí vyšší, než je možné dosáhnout u rezidenčních nemovitostí.
Byť to tedy není docela váš obor, co si myslíte o jednom z budoucích předpokladů, totiž mírném propad cen bytů v Česku, souhlasíte s tím?
Ceny bytů krátkodobě ovlivnilo opatření České národní banky, které omezuje dostupnost hypoték. Na druhou stranu konstrukční ceny šly za poslední tři roky prudce nahoru a tomu se samozřejmě musí přizpůsobit konečná cena. Dlouhodobě nevidím dramatický pokles cen bytů jako reálný.
Jaká jsou rizika u investic do realitních fondů?
My jako správce fondu vnímáme riziko trochu jinak než koncový investor. Pro něj je největší riziko v propadu kurzu fondu, který vlastní. My musíme s rizikem pracovat komplexněji. Pokud bych měl vybrat jedno, tak to asi bude dlouhodobá neobsazenost prostor.
Nemáte obavy z toho, že v momentě vážnějších ekonomických problémů, před nimiž dnes varuje mnoho ekonomů, dojde k propadu nejen cen reality, ale zejména pak obsazenosti komerčních nemovitostí?
Upřímně řečeno nemám. Pokud ke korekci dojde, tak k ní dojde. Je to přirozený jev a nikdo z nás s tím nic neudělá. Z mojí zkušenosti jsou to právě nemovitosti, které se z podobných situací velice rychle zotaví a za pár let bude jejich cena ještě vyšší než před korekcí. Fondy mají tu nevýhodu, že musí neustále zveřejňovat svou aktuální hodnotu. Skutečnou ztrátu ale realizujete pouze ve chvíli, kdy aktivum prodáte ihned po poklesu. To nikdo rozumný neudělá, pokud k tomu není přinucen. Proto je zejména ve špatných dobách nesmírně důležité držet se strategie a nepanikařit. Do nemovitostí dnes proudí skutečně velké množství investičních peněz. Aby došlo k poklesu, musela by se najít pro tyto peníze alternativa, a tu já zatím dnes nevidím.
Jak si stojí realitní fondy výnosově v době, kdy se na trzích neděje nic výjimečného?
V kombinaci s levným financováním jsme schopni nacházet projekty s výnosem přes 10 procent na investovaný kapitál. Dlouhodobě počítáme s výnosem mezi pěti až šesti procenty ročně.
Pokud byste měl srovnat z hlediska výnosu a rizika klasický podílový fond, který investuje například do akcií a dluhopisů, s podílovým realitním fondem. Jak by z tohoto srovnání podle vás vyšly realitní fondy?
Vzhledem k hmotné povaze aktiv považuji nemovitostní fondy z pohledu rizika za zhruba srovnatelné s dluhopisy. Výnosově jsou na tom však lépe. Akciím v dobrých časech samozřejmě výnosem konkurovat nemohou, rizikovým profilem jsou však zase podstatně níže.
Jak vycházejí poplatkově realitní podílové fondy oproti klasickým podílovým fondům? U kterých jsou nižší náklady?
Se správou nemovitostního fondu je obvykle spojena vyšší pracnost, není možné kupovat nemovitosti od počítače. Tomu odpovídá i mírně vyšší poplatková struktura. Na druhou stranu, výnosy jsou natolik zajímavé, že se nemovitostní fondy jednoznačně vyplatí.
Jak moc jsou podle vás z hlediska úspěšnosti investice důležité poplatky? Jedni tvrdí, že důležité nejsou, jiní naopak že jsou z hlediska zhodnocení klíčové?
Na investici by se každý investor měl dívat komplexně. Mělo by ho zajímat, jakého čistého výnosu dosáhne v jím definovaném investičním horizontu. Současný trh ale vnímám pozitivně, myslím, že poplatky jsou u nemovitostních fondů nastaveny racionálně a určitě by neměly být překážkou k investování.
Častým argumentem těch, kteří sázejí na reality do budoucna, je srovnání nižších tuzemských cen realit oproti vyšším cenám v Německu, Rakousku a jiných evropských zemích. Máte za to, že je relevantní srovnávat tyto ceny?
Máte pravdu, že v porovnání s Německem nebo Rakouskem jsou tuzemské reality stále levnější, na druhou stranu, sousední Polsko nebo Maďarsko jsou na tom ještě lépe. Proto je u nás možné sledovat částečný odliv zahraničních investorů do těchto regionů. Tento odliv je však plně saturován domácími investory.
Plánujete expandovat do zahraničí. Které země vás lákají a proč?
Letos a zřejmě i příští rok si TRIGEA vystačí s Českou republikou. Chceme, aby tuzemské nemovitosti tvořili převážnou část portfolia. Výhledově bude samozřejmě záležet na velikosti fondu a na tom, jaký budou komerční nemovitosti v zahraničí přinášet výnos. Kdybych se měl rozhodovat dnes, tak se zajímavě jeví právě zmiňované Polsko nebo sousední Slovensko.
Analytici očekávají korekci na finančních trzích. Myslíte si, že spolu s ní dojde i k propadu cen realit?
O korekci se mluví již skoro tři roky a zatím pořád nepřišla. Já v současnosti nevidím žádný fundament, který by potvrzoval domněnku, že by ceny nemovitostí měly klesat. Na trhu je velký přetlak peněz a nedostatek komerčních nemovitostí. Bankovní financování je extrémně levné a apetit investorů enormní. To jsou všechno argumenty, které hovoří proti cenové korekci. Na druhou stranu, pokud korekce přijde, tak se s tím budeme muset vyrovnat. Reality jsou dlouhodobý byznys a dlouhodobě připisují zajímavé zisky.
Autor: Daniel Tácha pro iDNES.cz
